Quand un héritier peut-il agir seul ?

Quand appartement loué, locataire qui ne règle plus ses loyers et succession ne font pas forcément bon ménage ( Crédits photo: Shutterstock)

Un parent décédé, un locataire qui cesse de payer, et des héritiers qui s'interrogent : faut-il attendre l'accord de toute la famille pour réagir ?

Imaginons une situation familiale que beaucoup connaissent : un parent disparaît, laissant plusieurs enfants héritiers. Parmi les biens transmis se trouve un appartement loué. Jusqu'ici, tout se passait bien. Mais voilà, le locataire cesse soudain de payer ses loyers. Les héritiers, parfois dispersés, parfois à l'étranger, se demandent que faire. Un seul d'entre eux peut-il agir pour protéger les intérêts de toute la famille, ou faut-il obtenir l'accord de chacun ?

Cette question, qui peut sembler très technique, touche en réalité la vie quotidienne de nombreuses familles. La Cour de cassation vient d'y apporter une réponse claire dans un arrêt rendu le 14 janvier 2026, et cette réponse devrait rassurer bien des héritiers.

Une histoire de famille et de loyers impayés

Tout commence avec le décès d'un père en juillet 2017. Ses cinq enfants héritent ensemble d'un bien loué depuis 2015. Quelques années plus tard, le locataire cesse de régler ses loyers. En septembre 2021, l'un des héritiers, sans attendre ses frères et sœurs, décide de faire pratiquer une « saisie conservatoire » sur les comptes bancaires du locataire. En langage clair : il demande à un huissier de geler une partie de l'argent du locataire pour s'assurer que les loyers pourront un jour être récupérés.

Les locataires contestent aussitôt cette démarche. Selon eux, une telle mesure ne pouvait pas être prise par un seul héritier : elle aurait exigé l'accord d'au moins deux tiers des cohéritiers, conformément aux règles qui encadrent la gestion des biens détenus en « indivision ».

Deux règles qui se ressemblent … mais qui ne disent pas la même chose

Pour bien comprendre, il faut garder en tête deux articles du Code civil. D'un côté, l'article 815-3 prévoit que les actes d'administration – c'est à dire les décisions de gestion courante – doivent être pris à la majorité des deux tiers des héritiers. D'un autre côté, l'article 815-2 autorise chaque héritier, agissant seul, à prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens communs, même si la situation ne présente pas de caractère d'urgence.

Toute la question était donc de savoir dans quelle case ranger la saisie conservatoire : acte d'administration (majorité des deux tiers requise) ou mesure de conservation (un seul héritier suffit) ?

La réponse des juges : le bon sens au service des familles

La Cour de cassation tranche avec pragmatisme. Lorsque la saisie vise à protéger une créance d'argent appartenant à l'indivision – par exemple des loyers impayés – elle constitue bel et bien une mesure de conservation. N'importe quel héritier peut donc l'engager seul, sans avoir à démontrer aux juges en quoi cette mesure serait indispensable dans les circonstances du dossier.

Autrement dit, un héritier qui voit l'argent de la famille menacé n'a pas besoin d'attendre l'accord de ses cohéritiers pour passer à l'action. Il peut intervenir immédiatement, au bénéfice de tous.

Cette décision est une bonne nouvelle pour les familles en situation d'indivision. Elle évite les blocages qui, trop souvent, découragent les héritiers : nul besoin de réunir un conseil de famille, ni d'aller chercher la signature d'un cohéritier parti à l'étranger, pour poser un acte de protection simple. La sauvegarde du patrimoine commun prime sur les lourdeurs de la gestion collective.

Source : Cour de cassation - 14 janvier 2026 - n° 23-21.120